大连市国家税务局 大连市地方税务局转发国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知

各区、市（县）国税局、地税局，各稽查局，国税直属税务分局：

    现将《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发［2006］31号）转发给你们，结合我市实际情况，补充规定如下，请一并贯彻执行。

    一、开发产品按成本利润率确认视同销售收入的计算，开发产品成本利润率确定为15%（成本系指会计成本）。

    按开发产品成本利润率确认视同销售收入，计算公式为：

    视同销售收入额=视同销售开发产品的会计成本/（1-15%）

    视同销售收和应纳税所得额=视同销售的收入额-视同销售开发产品的会计成本

    二、开发产品预售收入的确认

    开发产品在其未完工前采取预售方式销售的，其预售收入（包括预收款定金、预约保证金、合同保证金）等按预计计税毛利率分季（或月）计算出当期毛利额，扣除相关营业税金及附加、土地增值税后作为纳税调整增加额计入当期应纳税所得额，待开发产品结算计税成本后再按《通知》第二条第二款进行计算调整。计算公式为：

    当期预售收入计入当期应纳税所得额金额=∑［当期预售收入×计税毛利率－（当期预售收入缴纳的营业税金及附加＋当期预售收入缴纳的土地增值税）］

    三、预计计税毛利率的确定

    （一）经济适用房开发项目的计税毛利率为9％；

    （二）非经济适用房开发项目预计计税毛利率按下列规定确定：

    1、一般商品住房（包括写字楼、工业厂房及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品）的计税毛利率为20％；

    2、商业网点房（公建）的计税毛利率为25％；

    3、别墅计税毛利率为30％。

    上述各类开发产品的划分，按规划、房屋、建设等行政主管部门批准的相关文件执行。对同一开发项目（成本核算对象）中含有不同类别开发产品的，应按上述规定的计税毛利率，分别计算预售收入预计计税毛利额。

    四、本通知自2006年1月1日起执行。此前有关房地产开发业务企业所得税政策规定和大连市国家税务局《关于印发房地产  开发企业所得税管理暂行办法》（大国税发［2006］17号）与本通知规定不一致的，按本通知规定执行。

    二○○六年十一月二十四日