关于明确土地增值税有关问题

  一、关于明确土地增值税有关问题的新政策
    为了贯彻落实《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发〔2005〕26号的文件精神，北京市地方税务局就有关出售商品住房土地增值税政策和有关征管工作规定，下发了《关于明确土地增值税有关问题的通知》（京地税地〔2005〕557号）文件，对土地增值税主要新规定如下：
    （一）关于普通标准住宅的标准确认
    对土地增值税政策中普通标准住宅的确认，依照北京市建设委员会定期公布的北京市普通住房的标准执行。房地产开发企业进行项目清算时，普通标准住宅的价格应按当期同级别土地上的普通住房平均交易价格1.2倍以下确定。
    根据北京市建设委员会《关于公布北京市享受优惠政策普通住房标准的通知》（京建住〔2005〕528号）现行文件规定，标准为：普通住房标准确定应同时满足以下三个条件就可以享受优惠政策，既住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上；单套建筑面积在140（含）平方米以下；实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。
    （二）关于土地增值税预征税款的调整
    自2006年1月1日起，对于房地产开发企业出售、预售的商品住房，凡单栋号内户平均建筑面积超过140平方米以上的，一律按0.5%的预征率征收土地增值税，对于140平方米（含）以下的不予预征土地增值税。
    （三）关于商品住房预征土地增值税的面积确认
    税务机关对于开发建造并出售商品住房预征土地增值税的面积确认，以纳税人填写的《商品住房建筑面积情况明细表》和《商品住房建筑面积情况明细表<附表>》（表格附后）中的“户均面积”情况，据以判定是否预征土地增值税。对此文件下发前未被税务机关审核确认为普通标准住宅的商品住房，纳税人均须在2006年3月底前填报《商品住房建筑面积情况明细表》。
    （四）关于房地产开发企业办理竣工清税的申报期限
    以房地产开发企业在项目办理全部竣工结算手续后，销售面积达到可销售总建筑面积比例85%（含）以上的项目，不论是否预缴税款，均须在办理全部竣工结算手续后2个月内，到主管地方税务机关直接办理清算税款手续，对逾期未办理清算税款手续的，税务机关应按《中华人民共和国税收征收管理法》第六十二条、第六十四条有关规定进行处罚。
    （五）关于对房地产开发企业已使用房产再出售征收土地增值税的说明
    对房地产开发企业建造商品房，已使用（包括自用、出租等）年限在一年以上再出售的，不再列入土地增值税的清税范围，应按照转让旧房及建筑物的有关政策规定，征收土地增值税。
    二、关于明确土地增值税有关问题的新政策演变
    （一）关于普通标准住宅的标准确认
    根据《北京市人民政府关于征收土地增值税有关政策问题的通知》（京政发[1996]7号）和北京市财政局、北京市地方税务局关于转发《北京市人民政府关于征收土地增值税有关政策问题的通知》的通知（京财税[1996]646号）规定，我市普通标准住宅建筑标准，依照《北京市九五住宅建设标准》（[96]首规办秘字第23号）等有关规定执行。同时北京市地方税务局、首都规划建设委员会办公室又联合下发京地税二（1996）431号文件，确定土地增值税适用的普通标准住宅的标准，按每栋号平均每户的建筑面积不超过120平方米以下掌握执行。凡符合上述条件的为普通标准住宅，在其转让时可享受免征土地增值税优惠政策。
    （二）关于土地增值税预征税款的调整
    根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》规定》纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。北京市地方税务局对房地产开发企业出售、预售商品住房，一直采取预征土地增值税政策执行，具体对商品住房执行预征的政策和范围我市曾进行多次调整，主要政策演变过程分别为：
    1、北京市地方税务局在1996年6月下发《关于土地增值税若干征收管理问题的通知》（京地税二[1996]240号）规定，“纳税人预售非普通标准住宅、别墅、公寓、宾馆、饭店、办公写字楼等其他房地产依预售收入按规定比例预征土地增值税”，对120平方米以下的普通标准住宅，没有采取预征土地增值税政策。预征率如下：
    
    
    2、2002年9月北京市地方税务局以（京地税地[2002]398号），转发国家税务总局（国税函[2002]615号）文件时，根据总局“各地要进一步完善土地增值税的预征办法，预征率确定要科学、合理。对已经实行预征办法的地区，可根据实际情况，适当调减预征率”的精神，结合北京市预征情况，明确“对预征率进行了调整规定，明确从2003年1月1日起，对本市房地产开发企业预征土地增值税预征率统一调整为1%”。
    3、2003年12月，北京市地方税务局以（京地税地[2003]653号）《关于进一步明确土地增值税征收管理若干问题的通知》明确，“为了简化征管手续，减轻纳税人的经济负担，又下发了对纳税人预售除公寓和别墅以外的非普通标准住宅，暂停按预售收入的1%比例预征土地增值税；对于纳税人预售公寓、别墅，预征比例由原来的1%调整为0.5%”。
    （三）关于商品住房预征土地增值税的面积确认
    1996年6月，北京市地方税务局以（京地税二[1996]240号）《关于土地增值税若干征收管理问题的通知》中，针对北京市地方税务局原对于开发建造并出售商品住房面积确认工作明确，“本市开发建造并出售普通标准住宅的纳税人，在取得收入后15日内应按规定到地方主管税务机关办理纳税登记手续的同时，持建设项目计划文件、普通标准住宅设计图纸（包括：建筑面积、使用面积、住宅装修标准、住宅设备标准）等有关证明材料办理普通标准住宅认定手续。在界定普通标准住宅项目时，按规划部门审批的规划许可证或使用的施工图纸总面积为依据”。
    （四）关于房地产开发企业办理竣工清税的申报期限
    2003年12月，北京市地方税务局以（京地税地[2003]653号）《关于进一步明确土地增值税征收管理若干问题的通知》明确，对已办理竣工的开发项目或按小区立项的分期开发项目，在开发项目销售面积达到可销售总建筑面积85％以上时，可由纳税人提出清税申请，并填写《房地产开发企业清算土地增值税申请审批表》，经主管地方税务机关批准后，即可办理清税税款手续，清算期限为3年。
    （五）关于对房地产开发企业已使用房产再出售征收土地增值税的说明
    1996年6月，北京市财政局、北京市地方税务局以（京财税[1996]645号《关于转发财政部、国家税务总〈关于土地增值税一些具体问题规定的通知〉的通知》（财税字[1995]48号）明确，对于新建房与旧房的界定，新建房是指建成后未使用的房产，凡已使用一年以上的房产均属旧房。
    三、关于明确土地增值税有关问题的新政策与老政策的比较
    （一）关于普通标准住宅的标准确认
    1、在土地增值税享受普通住宅标准优惠政策的执行依据上，按照北京市建设委员会定期公布的北京市普通住房的标准执行政策，新规定与老规定没有变化。
    2、在土地增值税享受普通住宅标准优惠政策的标准上，新规定比老规定更加严格，新规定要“同时满足以下三个条件：住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上；单套建筑面积在140（含）平方米以下；实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。老规定只是按栋号掌握平均每户的建筑面积在120平方米以下。虽然新规定比老规定普通住宅标准在120平方米基础上上浮16.7％，但要在进行清算税款时同时确定实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍和住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上的条件，方可以享受优惠政策。
    （二）关于土地增值税预征税款的调整
    在对房地产开发企业出售、预售的商品住房预征土地增值税税款范围上，新规定比老规定更加规范，新规定打破了原别墅、公寓的框框，今后不论是什么规模的住宅，只要超过140平方米以上的住宅，都按0.5%的预征率征收土地增值税，因为超过140平方米以上的住宅，都不属于享受优惠政策的范围。老规定要由税务机关对房地产开发企业出售、预售的商品住房性质进行划分出公寓、别墅、非普通标准住宅和普通标准住宅，对确定的公寓、别墅、按0.5%的预征率征收土地增值税。由于此类项目在立项时一般都以住宅进行报批，使税务机关难以确认，因此，新规定在便于税务机关执行政策上比老规定更加规范，便于操作、合理。
    （三）关于商品住房预征土地增值税的面积确认
    对于商品住房预征土地增值税的面积确认工作上，新政策与老政策比较，老政策对普通标准住宅的面积确认工作，是税务机关根据纳税人提交的商品住房设计图纸，按预售普通标准住宅或非普通标准住宅、公寓、别墅等进行划分后，税务机关再确定是否预征土地增值税，对于按设计图纸判定预征土地增值税的面积确认工作，要求专业性非常强，使税务干部工作起来操作难度很大，同时还将承担一定的工作责任，新政策修改为纳税人自行申报，税务机关以申报填写的“户均面积”情况，进行确认是否预征土地增值税。新政策比老政策在具体操作上，新规定较老规定更加明确，可操作性比以前更强了，同时又简化了工作程序。
    （四）关于房地产开发企业办理竣工清税的申报期限
    对于房地产开发企业办理土地增值税清算税款的时间确认工作上，新政策与老政策比较，老政策规定，销售面积达到可销售面积85%（含）以上条件时，由纳税人向税务机关提出清税申请，经税务机关审批后，方可办理清税手续，但没有要求纳税人必须办理清税手续，对符合条件不办理清税的项目，税务机关执行难度大，属于税务机关单向的被动开展工作，给清税工作带来困难。新政策规定，对凡销售面积达到可销售总建筑面积比例85%（含）以上的项目，不论是否已预缴税款，在办理全部竣工结算手续后2个月内，不用纳税人提出清税申请，均须到主管地方税务机关直接办理清算税款手续。新政策，是对原有关政策的进一步补充、规范，新老政策同时执行，既照顾了纳税人由于各种原因暂不能办理清税的情况，又解决了税务机关主动开展清税工作的征管问题。
    （五）关于对房地产开发企业已使用房产再出售征收土地增值税的说明
    对于新建房与旧房的界定政策上，新老政策没有变化。只是明确了房地产开发企业出售已使用的商品房，今后不在按土地增值税清算的政策和程序办理清税，对此类的用房出售，列入转让旧房及建筑物的范围，一律按转让旧房及建筑物的政策规定，计算征收土地增值税。
附件：1、商品住房建筑面积情况明细表
    　　　2、商品住房建筑面积情况明细表